“加快构建房地产发展新模式”“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”“持续推进城市更新和城镇老旧小区改造”“打造宜居、韧性、智慧城市”……对于今年政府工作报告中多次提到的住房城乡建设领域相关内容，全国人大代表、山东省住房城乡建设厅厅长王玉志印象深刻，他表示：“报告既有高屋建瓴的全局构建，又有细致入微的务实举措，在回应众多民生期盼的基础上，为我们‘住建人’接下来的工作指明了方向。”

　　今年全国两会期间，围绕城市更新和房地产两方面工作，王玉志建议加快推进建立政府引导、市场运作、社会参与的可持续城市更新模式以及推进房地产开发企业转型，加快构建房地产发展新模式。

　　建立可持续城市更新模式

　　目前，我国城镇化进入相对成熟的中后期阶段，城市建设发展从以外延扩张为主逐步转向以内涵提升为主、从大规模的增量建设转向存量更新和增量调整并重的新阶段。开展城市更新行动，是解决各类城市病、推动城市高质量发展的重大举措，也是坚持扩大内需战略、加快新旧动能转换、融入新发展格局的重要引擎。

　　“但从全国总体情况来看，城市更新工作仍处于起步阶段。”走访调研中，王玉志发现影响城市更新工作可持续开展的困难主要有三个方面：目前对设计使用寿命到期房屋的更新义务没有法律规定，导致责任主体不落实、成本和收益难测算；土地使用、规划管理、税收优惠等方面的配套政策针对性不强、支持力度不够；城市更新项目的公益性和基础性较强，投入产出难平衡，融资渠道不畅通。

　　在王玉志看来，城市更新是一项综合性、系统性、长期性工作，为了实现资金来源可持续、空间利用可持续、运营管理可持续、社会治理可持续等多元目标，迫切需要建立政府引导、市场运作、社会参与的可持续城市更新模式。对此，他建议：

　　创新多元主体协同参与机制，增强内生动力。一是在相关法律中明确产权人对存在安全隐患、功能缺失、寿命到期的物业服务企业进行鉴定、更新的主体责任。二是广泛征求更新区域居民和相关单位的意见，了解各方对于空间、环境、就业等诉求，力争达成一致性意见，减少工作阻力。三是在更新开展前期，建立“规划师、建筑师、工程师”和律师事务所等进社区制度，加强基层专业技术力量配备。

　　建立存量资源统筹协调机制，形成推进合力。一是常态化开展城市更新资源调查，深入评估存量资源价值、更新潜力和实施难易，形成梯次滚动更新管理方式。二是降低实施门槛，允许地方运用划拨、出让、租赁、协议等多种供地方式，针对不具备单独改造建设条件的零星土地，探索在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行整合、置换。三是加强城市建成区详细规划和城市更新专项规划、城市更新片区（单元）策划方案衔接，可在市、县域内统筹规划指标，对城市更新项目规划用地性质、建筑规模等予以支持。

　　构建多元化资金保障机制，激发更新活力。一是通过直接投资、超长期特别国债、地方政府专项债券等，给予城市更新项目资金支持。二是支持设立城市更新基金，发挥资金的杠杆放大效应，吸纳银行、非银行金融机构、投资公司等参与，打造利益共享、风险共担的投融资工具。三是对经政府认定的城市更新项目，享受土地增值税、企业所得税等税费以及行政事业性收费和政府性基金减免，明确相关减免条件、程序和标准。

　　完善长效运营平衡机制，提升项目运作力。一是以群众需求牵引更新任务，划细城市体检单元，建立健全城市体检和城市更新一体化推进工作机制。二是支持地方对更新定义范畴、实施主体定位以及与现行土地、工程建设等法规关系作出制度性安排，推动前期谋划、土地整理、规划设计等各环节相互衔接。三是根据城市更新项目特点，支持跨项目统筹、片区资源搭配、“谋融建营”一体化推进等各类运作模式，统筹使用各类资金，实现融资收益可平衡、项目运营能持久、群众生活长收益。

　　推进房地产开发企业转型

　　当前，我国房地产市场仍处于深度调整阶段，亟须以房地产开发企业转型为突破口，通过政策引导、标准升级、监管革新，加快构建房地产发展新模式，为促进经济增长、改善民生福祉、实现房地产行业可持续发展提供支撑。

　　“人民群众的住房观正在从‘有房住’向‘住好房’转变。”王玉志谈道，针对房地产开发企业在转型升级过程中面临的产品供需结构失衡、动力不足、存在技术与人才瓶颈等问题，他提出了提升住宅品质、强化政策协同、培育新型业态、加强全流程监管四方面建议。

　　以品质提升引领转型方向。建议国家层面出台加快推动高品质住宅建设的指导性意见，构建促进高品质住宅建设的制度体系；对绿色建筑以及被认定为高品质住宅的开发项目等，通过财政补助、税费减免、容积率奖励等给予激励；鼓励银行等金融机构对符合高品质住宅条件的项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度等方式给予支持；加快住房品质提升关键技术研究，促进转化应用；对于高品质住宅项目，在评定相关勘察设计、工程质量奖项时予以优先考虑。

　　以政策协同助力转型落地。建议国家层面出台加快推动房地产开发企业转型的指导性意见，明确房地产行业的转型方向和重点领域，鼓励房地产开发企业向住房租赁、物业服务、生活服务等领域转型；在加强金融监管的前提下，适度放宽对优质房地产开发企业的信贷政策，降低企业融资成本；调整房地产税收政策，对于房地产开发企业开展的养老地产、文旅地产等新业务，给予企业所得税、增值税等方面的税收优惠，减轻企业税收负担；对于保障性住房、租赁住房等项目，优先安排土地供应并给予一定的土地出让金优惠政策。

　　以新业态培育创新转型模式。鼓励头部企业通过代建、运营等轻资产模式，参与保障性住房、城中村改造、城市更新项目；积极培育“物业+社区服务”新业态，支持房地产开发企业整合家政、养老、医疗资源，打造“15分钟生活圈”智慧服务平台；在职业院校增设资产运营、绿色建筑专业，为房地产开发输送具备前沿技术和环保理念的人才储备。

　　以全流程监管筑牢转型保障。建立“从土地到交付”的全生命周期监管体系，在前端，严控设计标准，将履约情况与企业信用挂钩；在中端，施工阶段公示材料检测报告、工序样板，引入第三方检查；在末端，实行“房屋质量身份证”制度，通过二维码实现建材溯源、施工记录、维修履历全链条可查。同时，完善房地产开发企业信用评价机制，将预售资金违规使用、质量投诉率等纳入考核，信用评级与融资额度、土地竞拍资格挂钩。

　　“唯有以民为本、以实为基，才能让城市更新真正成为造福人民的工程，让房子回归居住的本质。” 王玉志表示，面对住房城乡建设领域的新挑战和新机遇，必须勇于担当、积极作为，以创新为笔，绘就宜居城市、美好生活的时代画卷。（ 作者：孙思妍）